Das Nutzungsentgelt ist ein wichtiger Begriff im Bereich der Immobilienverrentung, insbesondere beim Teilverkauf einer Immobilie. Es handelt sich dabei um eine Art “Miete“, die der Verkäufer einer Immobilie an den Käufer zahlt, um weiterhin in der verkauften Immobilie wohnen zu dürfen. Im Grunde genommen ist es eine Gebühr für das Recht, die Immobilie trotz Teilverkaufs weiterhin nutzen zu dürfen.
Diese Entgeltform kommt oft im Kontext des Teilverkaufs von Immobilien ins Spiel, einem Modell, das in den letzten Jahren zunehmend an Popularität gewonnen hat und auch von der DEGIV angeboten wird. Aber was genau bedeutet das für die Beteiligten, und welche Vor- und Nachteile bringt das mit sich?
Das wichtigste in Kürze
- Definition und Zweck: Das Nutzungsentgelt ist eine Gebühr, die der Teilverkäufer einer Immobilie an den Teilkäufer zahlt, um trotz Teilverkaufs weiterhin in der Immobilie wohnen zu dürfen.
- Kosten und Risiken: Über längere Zeit kann das Nutzungsentgelt sehr teuer werden, und bei ausbleibenden Zahlungen besteht das Risiko, die Immobilie zu verlieren.
- Individuelle Beratung: Es gibt viele Alternativen zum Teilverkauf. Eine individuelle Beratung durch die DEGIV hilft, die beste Lösung für Ihre spezifische Situation zu finden.
Was ist das Nutzungsentgelt bei einem Teilverkauf?
Beim Teilverkauf einer Immobilie verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seines Hauses oder seiner Wohnung an einen Investor oder eine Firma, behält aber das Recht, weiterhin darin zu wohnen. Das Nutzungsentgelt ist hierbei die Gebühr, die der ursprüngliche Eigentümer an den neuen Anteilseigner zahlt, um dieses Wohnrecht zu sichern.
Dieses Modell bietet eine Möglichkeit, Kapital aus dem Immobilienvermögen zu ziehen, ohne die vertraute Umgebung verlassen zu müssen. Besonders für ältere Menschen, die über eine schuldenfreie Immobilie verfügen, kann dies attraktiv sein, um finanzielle Spielräume zu schaffen. Doch wie bei jedem Finanzmodell gibt es auch hier einige Fallstricke, die man beachten sollte.
Ein praktisches Beispiel
Stellen wir uns vor, Frau Müller, eine 70-jährige Rentnerin, besitzt ein schuldenfreies Haus, möchte aber ihr monatliches Einkommen aufbessern. Sie entscheidet sich, 50 % ihres Hauses zu verkaufen und erhält dafür eine sofortige Auszahlung. Um weiterhin in ihrem Haus wohnen zu können, zahlt sie ein monatliches Entgelt an den Käufer.
Nachteile durch monatliche Zahlungen beim Teilverkauf
Eines der Hauptprobleme des Teilverkaufs ist, dass er durch die Entgeltzahlungen über längere Zeit sehr teuer werden kann. Während es kurzfristig eine attraktive Lösung sein mag, kann die langfristige finanzielle Belastung erheblich sein. Wenn Frau Müller beispielsweise monatlich 500 Euro an den Teilkäufer zahlt, summiert sich dies nach zehn Jahren auf 60.000 Euro – eine beträchtliche Summe.
Daher kann es auch passieren, dass bei einer sehr langen Nutzung der Immobilie der Wert der gezahlten Entgelte den Wert des ursprünglichen Auszahlungsbetrags übersteigt. Das haben wir in dieser Grafik anhand einer Immobilie mit einem Wert von 500.000€ sowie einem Jährlichen Nutzungsentgelt von 4,99% einmal dargestellt:
Ein weiteres Risiko ist der Verlust des Nutzungsrechts bei ausbleibenden Zahlungen. Sollte Frau Müller aus irgendeinem Grund nicht mehr in der Lage sein, das Nutzungsentgelt zu zahlen, könnte sie ihr Recht, in ihrem eigenen Haus zu wohnen, verlieren. Dies kann besonders problematisch werden, wenn sich die finanzielle Situation unerwartet verschlechtert, beispielsweise durch medizinische Notfälle oder andere unvorhergesehene Ausgaben.
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei einem Teilverkauf?
Die Höhe des Entgelts wird in der Regel auf Basis des verkauften Anteils der Immobilie und deren Wert berechnet. Auf diesen Wert wird ein Jährlicher Prozentsatz angerechnet. Dieser hängt in der Regel von den am Markt üblichen Zinsen ab. Daher kann die Nutzungsgebühr mit der Zeit schwanken – entweder fallen aber eben auch steigen. Wie bei einem Kredit ist das Nutzungsentgelt deshalb für eine bestimmte Zeit festgesetzt.
Hier haben wir ein paar Werte der Beliebtesten Anbieter zusammengestellt (Stand Juni 2024). Da die Entgelte, wie bereits erwähnt, schwanken können, lohnt es sich hier, die aktuellen Entgelte auf der Seite des jeweiligen Anbieters herauszufinden. Alternativ kann die DEGIV für Sie die besten Angebote vergleichen und so die besten Konditionen für Sie finden!
| Anbieter | Nutzungsentgelt pro Jahr (10 Jahre Fix) |
|---|---|
| Engel & Völkers Liquid Home | 4,95% |
| Verkaufen aber bleiben | 4,9% |
| Heimkapital | 4,99% |
| Deutsche Teilkauf | 4,99% |
| VoBa Home | 5,2% |
| Wohnwert | 5,7% |
Berechnung des Nutzungsentgeltes
Wert des verkauften Anteils: Der Wert des verkauften Anteils wird berechnet, indem der Immobilienwert mit dem ausgewählten Prozentsatz des verkauften Anteils multipliziert wird.
Jährliches Nutzungsentgelt: Das jährliche Nutzungsentgelt wird berechnet, indem der Wert des verkauften Anteils mit dem Prozentsatz des jeweiligen Anbieters multipliziert wird.
Monatliches Nutzungsentgelt: Das monatliche Nutzungsentgelt wird berechnet, indem das jährliche Entgelt durch 12 geteilt wird.
So erhalten Sie die höhe der Zahlungen, welche Sie monatlich zu tragen haben.
Ein Beispiel
Herr Schmidt verkauft 30% seines Hauses im Wert von 300.000 Euro, was 90.000 Euro entspricht. Der Investor verlangt ein jährliches Nutzungsentgelt von 5%, also 4.500 Euro. Dies entspricht monatlich 375 Euro. Auf den ersten Blick scheint das eine überschaubare Summe, doch langfristig gesehen summiert sich dies ebenfalls zu einem erheblichen Betrag.
Teilverkauf-Entgelt-Rechner
Der Teilverkauf-Rechner hilft Ihnen dabei, das monatliche Entgelt zu berechnen, das Sie bei einem Teilverkauf Ihrer Immobilie zahlen müssen. Der Rechner ermittelt die monatlichen und jährlichen Nutzungsentgelte basierend auf dem Wert der Immobilie, dem verkauften Anteil und dem Prozentsatz des Teilverkaufsanbieters.
Teilverkauf Rechner
Fazit
Das Nutzungsentgelt ist ein entscheidender Aspekt beim Teilverkauf einer Immobilie. Es ermöglicht den Eigentümern, Kapital aus ihrer Immobilie zu ziehen und dennoch in ihrem Zuhause zu bleiben. Doch die langfristigen Kosten und Risiken, die mit dem Teilverkauf verbunden sind, dürfen nicht unterschätzt werden. Während der Teilverkauf eine beliebte Option ist, gibt es oft bessere Alternativen, die individuell ermittelt werden müssen.
Um die beste Lösung für Ihre spezifische Situation zu finden, ist eine individuelle Beratung unerlässlich. Die DEGIV bietet Ihnen in einem kostenfreien Erstgespräch die Möglichkeit, Ihre Situation zu analysieren und eine maßgeschneiderte Lösung zu finden, die auf den zahlreichen Möglichkeiten der Immobilienverrentung basiert.
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Häufige Fragen zum Nutzungsentgelt
Was ist das Nutzungsentgelt beim Immobilien-Teilverkauf?
Das Nutzungsentgelt ist eine monatliche Gebühr, die der Verkäufer einer Immobilie an den Käufer zahlt, um das Recht zu behalten, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Es ähnelt einer Miete, obwohl der Verkäufer weiterhin teilweise Eigentümer der Immobilie bleibt.
Wie wird das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf berechnet?
Die Höhe der Nutzungsgebühr wird in der Regel auf Basis des Wertes des verkauften Anteils der Immobilie berechnet. Faktoren wie der Wert der Immobilie, der verkaufte Anteil, die Lage und der Zustand des Hauses sowie die aktuellen Marktbedingungen spielen eine Rolle. Aber auch wirtschaftliche Faktoren wie die aktuellen Marktzinsen haben Einfluss auf die Höhe der Entgeltzahlungen.
Kann das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf steigen?
Ja, die Nutzungsgebühr beim Teilverkauf kann ansteigen, insbesondere wenn es an einen Index wie den Verbraucherpreisindex oder die aktuellen Zinsen gekoppelt ist. Das bedeutet, dass es im Laufe der Zeit an die Inflation oder andere wirtschaftliche Indikatoren angepasst werden kann.
Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf nicht mehr zahlen kann?
Wenn Sie das monatliche Entgelt nicht mehr zahlen können, riskieren Sie, Ihr Wohnungsrecht zu verlieren. Es ist daher wichtig, Ihre finanzielle Situation sorgfältig zu planen und sicherzustellen, dass Sie die Zahlungen langfristig tragen können.
Gibt es Alternativen zum Teilverkauf mit Nutzungsentgelt?
Ja, es gibt Alternativen wie z.B. der Verkauf mit Wohnungsrech oder Nießbrauch, die Leibrente oder die Rückanmietung. Jede dieser Optionen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, die individuell abgewogen werden sollten. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Modelle Seite.
Ist das Teilverkauf-Nutzungsentgelt steuerlich absetzbar?
In der Regel ist das monatliche Entgelt beim Teilverkauf nicht steuerlich absetzbar, da es als private Entgeltzahlung betrachtet wird. Für eine genaue steuerliche Beratung sollten Sie jedoch einen Steuerberater konsultieren.
Kann ich das Teilverkauf-Nutzungsentgelt verhandeln?
Ja, die Konditionen können verhandelt werden. Es ist ratsam, sich bei den Verhandlungen von einem Experten wie der DEGIV unterstützen zu lassen, um faire und für beide Seiten akzeptable Bedingungen zu erreichen.
Wie lange muss ich das Teilverkauf-Nutzungsentgelt zahlen?
Das Nutzungsentgelt muss so lange gezahlt werden, wie Sie in der Immobilie wohnen bleiben und der Vertrag gilt. Es ist wichtig, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen und sich über die Laufzeit und eventuelle Anpassungen im Klaren zu sein.
Was passiert mit dem Nutzungsentgelt, wenn ich die Immobilie endgültig verkaufe?
Wenn Sie die Immobilie endgültig verkaufen oder wenn der neue Eigentümer seinen Anteil verkauft, endet das Nutzungsentgelt in der Regel. Der genaue Ablauf hängt jedoch von den Vertragsbedingungen ab.
