Nachteile der Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis
Was ist Nießbrauch?
Der Nießbrauch wird im Paragraphen 1030 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Er bezeichnet das lebenslange Recht, eine Sache oder ein Vermögen nutzen zu können, wobei einzelne Nutzungen ausgeschlossen werden können. Der Nießbrauch ist weder veräußerlich noch vererbbar. Häufig wird der Nießbrauch im Zusammenhang mit einer Immobilie angewandt. Dies kann sowohl Vor- als auch Nachteile für beide Parteien haben – den Eigentümer und den Nießbraucher.
Nießbrauch – die wichtigsten Punkte
- Ein Nießbrauch erlaubt die Nutzung fremden Eigentums
- Dieses Nutzungsrecht lässt sich weder vererben noch verkaufen
- Der Nießbraucher hat das Recht, das fremde Eigentum zu nutzen, zu verwalten oder zu vermieten
- Es endet mit dem Tod des Nießbrauchers
- Der Nießbrauch ist ein beliebtes Gestaltungsmittel bei der Überlassung von Immobilien im Familienkreis.
Nachteile des Nießbrauchs
Nachteil Nießbrauch 1: Hohe Verkaufssumme als Belastung
Es mag wie ein Luxusproblem klingen, aber bei einem Verkauf mit Nießbrauch kann es tatsächlich zu sehr hohen Verkaufserlösen kommen. Dies wirft Fragen auf wie beispielsweise: Wie soll das Geld angelegt werden? Gibt es sinnvolle Möglichkeiten für eine Kapitalanlage? Ist eine so große Summe überhaupt notwendig? Was passiert, wenn das Geld verschenkt oder vererbt wird?
Nachteil Nießbrauch 2: Wertverlust
Der Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie.
Nachteil Nießbrauch 3: Bindung auf Lebenszeit
Wer sich für einen Nießbrauch entscheidet, bindet sich in der Regel lebenslang an die Immobilie und ist verpflichtet, die Instandhaltungskosten zu tragen. Sobald der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist, kann er nicht mehr einseitig gelöscht werden.
Nachteil Nießbrauch 4: Verkauf an eine bekannte Person
Die Tatsache, dass man denjenigen, der die Immobilie erworben hat, vor dem Verkauf kennengelernt hat, kann nach dem Verkauf für viele vormalige Eigentümer auch unangenehm sein.
Nachteil Nießbrauch 5: Statistische Restlebenserwartung
Das Modell der Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis hat den “Vorteil” für den Käufer, von einem möglichen frühen Tod des Verkäufers finanziell zu profitieren. Dies kann für beide Parteien ein belastendes Gefühl auslösen.
Alles Wichtige zum Nießbrauch in einem Video
In diesem Video haben wir die häufigsten Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch bzw. Nießbrauchrecht teilweise auch Wohnungsrecht beantwortet. Fragen wie:
- Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch- und Wohnungsrecht?
- Welche Rechte und Pflichten hat der neue Eigentümer?
- Wie berechnet sich der Wert eines Nießbrauchrechts?
- Wann mit der Planung einer Verrentung beginnen?
- Viele weitere…
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Häufige Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch
Was bedeutet Nießbrauch?
Beim Immobilienverkauf auf Nießbrauchbasis können Sie gleich doppelt profitieren, denn es werden Ihnen bei Verkaufsabschluss gleich zwei wesentliche Rechte an der Immobilie eingeräumt. Zum einen erhalten Sie das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen, zum anderen zusätzlich das Recht, die Immobilie zu vermieten. Das bedeutet: Sie erhalten den vollen Verkaufserlös und können zusätzlich von den Mieteinnahmen profitieren.
Wer ist Eigentümer beim Nießbrauch?
Der Käufer ist neuer Eigentümer und wird als “juristischer” Eigentümer in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Der Nießbrauchnehmer, als der Verkäufer, hingegen ist “wirtschaftlicher” Eigentümer. Dies wird in Abteilung II des Grundbuch eingetragen.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Bei der Verrentung einer Immobilie auf Basis von Wohnungsrecht (oder umgangssprachlich auch Wohnrecht) entfällt die Option der Weitervermietung. Der Auszahlungsbetrag ist dadurch höher als beim Nießbrauch.
Wird Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen?
Ja, es ist eine notarielle Beurkundung mit anschließendem Eintrag ins Grundbuch erforderlich.
Wie errechnet sich der Wert des Nießbrauchs?
Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro; nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Nießbrauchnehmer noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Nießbrauchwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Nießbrauchwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,- Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann. Weiterführende Informationen zur Berechnung des Nießbrauchs finden Sie hier.
Wird das Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen?
Der Nießbrauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nießbraucher wiederum Rechte eingeräumt werden. Abgeleitet davon wird demnach zunächst das Recht, die Immobilie zu bewohnen, sie zu vermieten, zu verpachten oder sonstigen Nutzen aus ihr zu ziehen. Eine Auslegung, mit der sich der Nießbrauch vom Wohnrecht maßgeblich unterscheidet. Tatsächlich ergeben sich aus dieser umfangreichen Rechteauslegung zugleich Pflichten.
PS: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
Alternativen zum Nießbrauch – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
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