Immobilien-Teilverkauf Vergleich: Das sind die Konditionen der Anbieter 2024

In unserer neuesten Podcast-Episode beleuchten wir die aktuellen Konditionen der größten Teilkaufsanbieter und bewerten diese anhand wichtiger Kriterien wie der Höhe des Nutzungsentgelts, der Sicherheit im Grundbuch, und den Regelungen bei einem Gesamtverkauf. Erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, um bei einem Teilverkauf die besten Entscheidungen zu treffen und welche Fallstricke es zu vermeiden gilt.

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Durchführungsentgelt

Das Durchführungsentgelt ist eine zentrale Gebühr, die beim Gesamtverkauf einer Immobilie im Rahmen eines Teilverkaufs fällig wird. Diese Gebühr wird vom Verkaufserlös abgezogen und dient der Deckung der Kosten, die bei der Vermarktung und dem Verkauf der Immobilie entstehen. In vielen Fällen beinhaltet das Durchführungsentgelt auch die Maklerkosten, doch einige Anbieter berechnen diese separat, was für den Verkäufer zu zusätzlichen Kosten führen kann. Es ist wichtig, die genauen Bedingungen des Durchführungsentgelts zu kennen, da diese je nach Anbieter stark variieren können und somit einen erheblichen Einfluss auf den letztendlichen Verkaufserlös haben.

Das Durchführungsentgelt wird von den Anbietern unterschiedlich benannt, einige sprechen von einer „Servicegebühr“ oder „Abwicklungsvergütung“. Unabhängig von der Bezeichnung ist die Höhe des Entgelts ein wichtiger Aspekt, den jeder, der einen Teilverkauf in Erwägung zieht, sorgfältig prüfen sollte.

Nachfolgend finden Sie eine Übersicht der Konditionen der verschiedenen Teilkaufsanbieter hinsichtlich des Durchführungsentgelts:

Die Tabelle zeigt, dass einige Anbieter wie Heimkapital und Deutsche Teilkauf auf ein Durchführungsentgelt verzichten, was den Verkaufserlös vollständig dem Verkäufer zukommen lässt. Im Gegensatz dazu erheben Anbieter wie VoBa Home und EV Liquid Home ein Durchführungsentgelt von 2% bzw. 5,5%, was die Erlöse entsprechend schmälert. Besonders bei Wertfaktor ist die Staffelung interessant: Je nach Zinsbindung beträgt das Entgelt 3,3% oder 4,5%. Dies verdeutlicht, wie wichtig es ist, die Konditionen im Detail zu verstehen, um unliebsame Überraschungen beim Gesamtverkauf zu vermeiden.

Beteiligung bei Modernisierungsmaßnahmen

Ein häufig diskutierter Punkt im Zusammenhang mit dem Teilverkauf von Immobilien ist die Frage, wie Modernisierungsmaßnahmen, die der Bewohner allein durchführt, finanziell abgewickelt werden. In der Vergangenheit wurde es oft kritisiert, dass der Teilkäufer von solchen Maßnahmen profitierte, ohne sich an den Kosten zu beteiligen. Diese Kritikpunkte wurden inzwischen weitgehend adressiert, und viele Anbieter haben ihre Modelle entsprechend angepasst.

Heute beteiligen sich die meisten Teilkaufsanbieter zumindest anteilig an bestimmten Modernisierungsmaßnahmen, allerdings oft unter der Bedingung, dass das monatliche Nutzungsentgelt erhöht wird. Es ist daher wichtig, vorab sorgfältig zu überlegen, ob in Zukunft Modernisierungen am Haus notwendig werden könnten. Am besten sollten die Bedingungen für solche Maßnahmen bereits im Vorfeld vertraglich festgehalten werden, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Nachfolgend eine Übersicht der Konditionen zur Kostenbeteiligung bei Modernisierungsmaßnahmen durch die verschiedenen Anbieter:

Die Tabelle zeigt, dass Heimkapital eine flexible Wahlmöglichkeit bietet: Entweder wird der Teilkäufer an den Kosten beteiligt, oder der komplette Wertzuwachs, der durch die Modernisierung entsteht, kommt dem (Rest-)Verkäufer beim späteren Verkauf zugute. Dies bietet eine attraktive Option für diejenigen, die Wertsteigerungen zu einem späteren Zeitpunkt realisieren möchten.

Andere Anbieter, wie die Deutsche Teilkauf und VoBa Home, beteiligen sich anteilig an den Kosten, allerdings gegen eine Erhöhung des monatlichen Nutzungsentgelts. Besonders interessant ist die Regelung von VoBa Home, die sich auf das sogenannte „Dach & Fach“ beschränkt, also ausschließlich auf das Dach und die äußere Gebäudehülle.

EV Liquid Home zeigt eine restriktivere Handhabung, indem sie sich nur an gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen beteiligen. Wertfaktor bietet unter bestimmten Umständen eine anteilige Beteiligung bis zu einem Maximalbetrag von 20.000€, ebenfalls gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts.

Für Eigentümer, die größere Modernisierungsmaßnahmen planen, ist es daher entscheidend, die Konditionen der Anbieter im Detail zu verstehen und gegebenenfalls in die Verhandlungen mit einzubeziehen. Eine transparente und vorher festgelegte Vereinbarung kann helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Modernisierung den größtmöglichen Nutzen bringt.

Nutzungsrecht: Rangstelle im Grundbuch

Beim Teilverkauf einer Immobilie behält der Teilverkäufer das Recht, die Immobilie weiterhin vollständig zu nutzen, obwohl ein Teil davon verkauft wurde. Dieses Nutzungsrecht wird in der Regel als Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen. Die Rangstelle dieser Eintragung ist jedoch von entscheidender Bedeutung, insbesondere wenn es um die Sicherheit des Teilverkäufers geht.

Ein häufiger Kritikpunkt am Teilverkauf ist, dass das Nießbrauchsrecht in vielen Fällen nicht an erster Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Dies liegt daran, dass die Teilkäufer ihre Anteile oft durch Kredite finanzieren und die Banken als Sicherheit eine erstrangige Eintragung im Grundbuch fordern. Dadurch wird das Nießbrauchsrecht des Teilverkäufers nur zweitrangig eingetragen, was schwerwiegende Konsequenzen haben kann.

Sollte der Teilkäufer in finanzielle Schwierigkeiten geraten und möglicherweise Insolvenz anmelden müssen, könnte die Immobilie in eine Zwangsversteigerung geraten. In einem solchen Fall besteht die Gefahr, dass der Teilverkäufer sein zweitrangiges Nutzungsrecht verliert und damit auch das Recht, in der Immobilie zu verbleiben. Daher ist es für jeden, der einen Teilverkauf in Erwägung zieht, von entscheidender Bedeutung, die Rangstelle des Nießbrauchsrechts im Grundbuch genau zu prüfen und zu verstehen.

Nachfolgend eine Übersicht der Rangstellen des Nießbrauchsrechts bei den verschiedenen Teilkaufsanbietern:

Die Tabelle zeigt, dass bei den meisten Anbietern das Nießbrauchsrecht nur zweitrangig eingetragen wird, was ein gewisses Risiko für den Teilverkäufer darstellt. Heimkapital, VoBa Home, EV Liquid Home und Wertfaktor bieten alle eine zweitrangige Eintragung, was bedeutet, dass das Risiko besteht, im Falle einer Insolvenz des Teilkäufers das Nutzungsrecht zu verlieren.

Eine interessante Ausnahme bildet die Deutsche Teilkauf, die eine erstrangige Eintragung des Nießbrauchsrechts gegen einen Aufschlag auf das monatliche Nutzungsentgelt anbietet. Dies kann eine attraktive Option für Teilverkäufer sein, die größtmögliche Sicherheit wünschen und bereit sind, dafür höhere monatliche Kosten in Kauf zu nehmen.

Insgesamt zeigt sich, dass die Rangstelle des Nießbrauchsrechts ein entscheidender Faktor bei der Wahl des Teilkaufsanbieters ist. Interessenten sollten sich dieser Risiken bewusst sein und abwägen, ob sie bereit sind, das Risiko einer zweitrangigen Eintragung zu tragen oder ob sie die zusätzliche Sicherheit einer erstrangigen Eintragung bevorzugen, auch wenn dies mit höheren Kosten verbunden ist.

Mindestverkaufswert beim Vollverkauf

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der beim Teilverkauf von Immobilien häufig für Diskussionen sorgt, ist der sogenannte Mindestverkaufswert. Dieser kommt, ähnlich wie das Durchführungsentgelt, erst dann zum Tragen, wenn die gesamte Immobilie verkauft wird. Der Mindestverkaufswert dient den Teilkäufern als Absicherung gegen fallende Immobilienpreise, hat aber möglicherweise erhebliche negative Auswirkungen für den Verkäufer.

Der Mindestverkaufswert bedeutet, dass der beim Teilverkauf veräußerte Anteil der Immobilie zu einem festgelegten Mindestpreis verkauft werden muss, in der Regel bei mindestens 117% des ursprünglichen Anteilswertes. Wenn der tatsächliche Verkaufspreis der Immobilie unter diesem Mindestwert liegt, muss der Verkäufer die Differenz ausgleichen, was zu einem Abschlag auf seinen Erlös führt. Dies stellt ein erhebliches Risiko für den Verkäufer dar, insbesondere in Zeiten, in denen die Immobilienpreise stagnieren oder sogar fallen.

Die Festlegung eines Mindestverkaufswertes sichert den Teilkäufer ab, indem er sicherstellt, dass er mindestens einen bestimmten Betrag zurückerhält, unabhängig von den Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Verkaufs. Dies kann jedoch für den Verkäufer zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen, da er die Differenz zum festgelegten Mindestverkaufswert tragen muss, wenn die Immobilienpreise nicht den erwarteten Wert erreichen.

Nachfolgend eine Übersicht der Konditionen zum Mindestverkaufswert bei den verschiedenen Teilkaufsanbietern:

Die Tabelle zeigt, dass alle untersuchten Anbieter einen Mindestverkaufswert von 117% des ursprünglichen Anteilswertes festlegen. Das bedeutet, dass in allen Fällen der Verkäufer das Risiko eines Preisverfalls trägt. Sollte der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Vollverkaufs unter diesem Wert liegen, muss der Verkäufer die Differenz aus seinem Erlös begleichen.

Diese Regelung macht den Mindestverkaufswert zu einem unumgänglichen Punkt, den jeder, der einen Teilverkauf in Betracht zieht, sorgfältig überdenken sollte. Es ist wichtig, sich der potenziellen Risiken bewusst zu sein und zu überlegen, ob man bereit ist, dieses Risiko zu tragen. Insbesondere in Zeiten unsicherer oder schwankender Immobilienmärkte kann der Mindestverkaufswert zu erheblichen finanziellen Einbußen führen. Ein umfassendes Verständnis dieser Kondition und gegebenenfalls eine strategische Beratung sind unerlässlich, um unliebsame Überraschungen beim späteren Verkauf zu vermeiden.

Maklerkosten

Die Maklerkosten sind ein wesentlicher Faktor, der bei einem Gesamtverkauf einer Immobilie im Rahmen eines Teilverkaufs berücksichtigt werden muss. Diese Kosten fallen an, um die Dienste eines Maklers zu finanzieren, der den Verkaufsprozess leitet und dafür sorgt, dass die Immobilie zu einem marktgerechten Preis veräußert wird. Im Gegensatz zu einigen anderen Gebühren, die nur auf den ursprünglichen verkauften Anteil der Immobilie anfallen, werden die Maklerkosten in der Regel auf den gesamten Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs angewendet. Das bedeutet, dass die gesamten Kosten für den Verkäufer erheblich sein können, insbesondere in einem steigenden Immobilienmarkt.

Einige Anbieter decken die Maklerkosten bereits durch das Durchführungsentgelt ab, während andere diese separat berechnen. Es ist daher wichtig, die genauen Konditionen des gewählten Anbieters zu verstehen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Nachfolgend eine Übersicht der Maklerkosten bei den verschiedenen Teilkaufsanbietern:

Die Tabelle zeigt, dass bei Heimkapital, Deutsche Teilkauf und VoBa Home Maklerkosten in Höhe von 3,57% bis 7,14% des gesamten Marktwerts der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs anfallen können. Dies kann zu erheblichen Kosten führen, insbesondere wenn der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit gestiegen ist. Diese Kosten sind nicht auf den ursprünglich verkauften Anteil beschränkt, sondern werden auf den gesamten Verkaufspreis der Immobilie angewendet, was den Nettoerlös für den Verkäufer entsprechend reduziert.

Im Gegensatz dazu verzichten EV Liquid Home und Wertfaktor vollständig auf die Berechnung von Maklerkosten, welche im Durchführungsentgelt enthalten sind.

Höhe der Nutzungsentgelte

Die Höhe der Nutzungsentgelte ist für viele Teilverkäufer der wohl wichtigste Faktor bei der Entscheidung für einen Anbieter. Dies liegt daran, dass das Nutzungsentgelt eine Art monatliche Miete darstellt, die für den verkauften Anteil der Immobilie zu entrichten ist. Es wird als prozentualer Anteil am Verkaufserlös berechnet und bezieht sich auf die Gesamtsumme pro Jahr. Obwohl die Berechnung auf Jahresbasis erfolgt, wird das Nutzungsentgelt in der Regel monatlich fällig, was bedeutet, dass die jährliche Summe durch 12 geteilt werden muss, um die monatliche Belastung zu ermitteln.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein niedrigerer Anteil der verkauften Immobilie zu geringeren monatlichen Kosten führt. Dies kann besonders attraktiv sein, wenn man langfristig plant, in der Immobilie zu verbleiben, ohne dass ein baldiger Gesamtverkauf geplant ist. Allerdings sollten auch die anderen Konditionen, insbesondere der Mindestverkaufswert und das Durchführungsentgelt, berücksichtigt werden, da diese im Falle eines Gesamtverkaufs zu erheblichen Kosten führen können. Daher kann es sinnvoll sein, ein etwas höheres Nutzungsentgelt in Kauf zu nehmen, um später Geld durch niedrigere Durchführungsentgelte oder vorteilhaftere Verkaufsbedingungen zu sparen.

Für Interessenten, die ihre monatliche Belastung ohne großen Aufwand selbst ermitteln möchten, empfehlen wir unseren Nutzungsentgelt-Rechner. Mit diesem Tool können Sie schnell und einfach die monatlichen Kosten basierend auf dem verkauften Anteil und dem vereinbarten Nutzungsentgelt berechnen.

Nachfolgend eine Übersicht der Nutzungsentgelte bei den verschiedenen Teilkaufsanbietern (bei einer 10-jährigen Zinsbindung):

Die Tabelle zeigt, dass die Nutzungsentgelte je nach Anbieter und Vertragslaufzeit variieren. EV Liquid Home bietet mit 4,95% das niedrigste Nutzungsentgelt, was für Teilverkäufer attraktiv sein könnte, die ihre monatlichen Kosten minimieren möchten. Heimkapital und VoBa Home bewegen sich im Bereich von etwa 5%, während Deutsche Teilkauf und Wertfaktor höhere Entgelte verlangen, die jedoch möglicherweise durch andere, günstigere Konditionen beim Gesamtverkauf ausgeglichen werden könnten.

Besonders interessant ist bei Wertfaktor die Unterscheidung zwischen einer festen Laufzeit von 10 Jahren und einer unbegrenzten Laufzeit. Bei unbegrenzter Laufzeit fallen die Nutzungsentgelte deutlich höher aus, was für Verkäufer, die keine klaren Pläne für einen Gesamtverkauf haben, relevant sein könnte.

Insgesamt zeigt sich, dass die Wahl des richtigen Anbieters und die Festlegung des geeigneten Nutzungsentgelts eine sorgfältige Abwägung erfordert. Es gilt, nicht nur die monatlichen Kosten im Blick zu behalten, sondern auch die langfristigen finanziellen Auswirkungen eines Gesamtverkaufs zu berücksichtigen. Eine individuelle Beratung und Planung sind daher unerlässlich, um den besten und günstigsten Anbieter für die eigene Situation zu finden. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um gemeinsam die optimale Lösung für Ihre Immobilienverrentung zu erarbeiten.

Fazit

Der Teilverkauf hat in den letzten Jahren ein enormes Wachstum verzeichnet und sich schnell zu einem der beliebtesten Modelle der Immobilienverrentung entwickelt. Doch die jüngsten Zinssteigerungen haben das Modell zunehmend unattraktiv gemacht – sowohl für Verkäufer als auch für die Teilkäufer selbst. Dies führt dazu, dass viele Teilkäufer kaum noch Ankäufe tätigen und viele potenzielle Kunden bei einer Anfrage abgelehnt werden.

Für Verkäufer bedeuten die hohen Zinsen erheblich gestiegene Nutzungsentgelte, die den Teilverkauf besonders auf lange Sicht sehr teuer machen. Zusätzlich bestehen weiterhin Bedenken hinsichtlich der Sicherheit der Nutzungsrechte im Grundbuch und den hohen Kosten, die bei einem Gesamtverkauf anfallen können. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass immer weniger Immobilienbesitzer den Teilverkauf in Betracht ziehen und stattdessen nach alternativen Möglichkeiten suchen, ihre Immobilie zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben.

Daher sollten alle Interessenten am Teilverkauf die Konditionen dieses Modells gründlich prüfen und abwägen. Die DEGIV steht Ihnen als neutraler Berater zur Seite und bietet Ihnen eine umfassende Beratung zu allen Modellen der Immobilienverrentung. Gemeinsam finden wir ein Konstrukt, das optimal zu Ihrer individuellen Situation passt und Ihnen die bestmögliche Lösung bietet.