Wird 2024 alles besser auf dem deutschen Immobilienmarkt? Analyse des ImmoScout-Wohnbarometers

Für Investoren im Immobilienbereich waren es zwei schwere Jahre. Die starken Zinssteigerungen ab 2022 sorgten dafür, dass die astronomisch steigenden Immobilienpreise der vergangenen Jahre vorerst Geschichte waren. Dennoch gibt es für das Jahr 2024 einen Hauch von Optimismus, und in diesem Podcast versuchen wir, mithilfe des quartalsweise erscheinenden Wohnbarometers von Immobilienscout24, zu analysieren, warum das so ist. Wir beleuchten, worauf Sie beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in diesem Jahr achten sollten und geben Ihnen wertvolle Einblicke in die aktuellen Trends und Entwicklungen im Immobilienmarkt.

Aussagekraft des Wohnbarometers

Das Wohnbarometer von ImmoScout24 liefert vierteljährlich Einblicke in die Dynamiken des Immobilienmarkts, indem es die auf dem Portal ausgeschriebenen Angebotspreise analysiert und diese mit historischen Daten vergleicht. Eine wesentliche Erkenntnis hierbei ist, dass die erfassten Preise Inseratspreise darstellen, also jene Beträge, zu denen Immobilienbesitzer ihre Objekte zum Verkauf anbieten. Es ist wichtig zu betonen, dass diese Preise nicht zwangsläufig die tatsächlichen Verkaufspreise widerspiegeln. Vielmehr geben sie Aufschluss über die Preisvorstellungen der Verkäufer, die nicht immer der tatsächlichen Marktlage oder der Zahlungsbereitschaft der potenziellen Käufer entsprechen müssen.

Für eine umfassendere Analyse der tatsächlichen Verkaufspreise im Immobiliensektor sind daher weitere Statistiken heranzuziehen, wie beispielsweise die Berichte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in bestimmten Regionen, zu denen wir bereits in anderen Beiträgen eingegangen sind. Diese Unterscheidung ist zentral, um die Aussagekraft des Wohnbarometers richtig einzuordnen: Es bildet einen wertvollen Indikator für die Entwicklung der Inseratspreise auf dem Immobilienmarkt, jedoch mit der Einschränkung, dass es die reale Preisakzeptanz auf Käuferseite nicht direkt abbildet.

Analyse und Faktoren der Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist seit 2022 durch eine Vielzahl an Faktoren beeinflusst worden, die zu einem spürbaren Rückgang geführt haben. Diese Entwicklung ist jedoch nicht homogen und variiert stark je nach Region sowie der Energieeffizienzklasse der Immobilie. Als einer der Hauptgründe für die fallenden Preise lassen sich die gestiegenen Zinsen identifizieren. Diese haben die Kosten für die Finanzierung von Immobilien signifikant erhöht, was für viele potenzielle Käufer eine große Hürde darstellt und in einigen Fällen den Immobilienkauf unerschwinglich macht.

Die Zinspolitik der Zentralbanken spielt eine entscheidende Rolle bei der Entwicklung der Immobilienfinanzierungskosten. Es besteht eine allgemeine Unsicherheit darüber, wie die Zinsen in den kommenden Monaten und Jahren angepasst werden. Eine mögliche Senkung der Leitzinsen könnte den Markt beleben, während selbst das Ausbleiben weiterer Zinserhöhungen den Käufern mehr Sicherheit bei der Kalkulation ihrer Immobilieninvestitionen geben könnte.

Parallel zu den fallenden Kaufpreisen zeigt sich ein gegenläufiger Trend auf dem Mietmarkt. Trotz sinkender Immobilienpreise steigen die Mieten weiter an, besonders in den großen Metropolen. Dies verdeutlicht eine zunehmende Diskrepanz zwischen dem Kauf- und Mietmarkt, die insbesondere für Familien spürbar wird, die sich den Erwerb von Eigentumsimmobilien nicht leisten können. Diese Entwicklung wirft Fragen hinsichtlich der Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums auf und hebt die Bedeutung einer differenzierten Betrachtung der Faktoren auf, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt beeinflussen.

Entscheidende Faktoren für die zukünftige Preisentwicklung

Die zukünftige Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt wird maßgeblich von fünf Kernfaktoren beeinflusst, die jeweils eine entscheidende Rolle in der Gestaltung des Marktes spielen:

1. Nachfrage nach Wohnraum: Angesichts des anhaltenden Wohnraummangels und der im Verhältnis dazu zu geringen Anzahl an Neubauten ist mit einer fortgesetzt hohen Nachfrage zu rechnen. Dieser Umstand, gepaart mit bereits heute teils exorbitanten Mieten, signalisiert ein Umfeld, das für weiter steigende Immobilienpreise prädestiniert ist.
2. Energetische Sanierungen: Die Energieeffizienz eines Gebäudes gewinnt zunehmend an Bedeutung für dessen Marktwert. Angesichts steigender Kosten für fossile Brennstoffe und bestehender sowie zukünftiger gesetzlicher Anforderungen an die Energieeffizienz von Immobilien, wird die energetische Sanierung eine zentrale Rolle in der Preisgestaltung spielen.
3. Fachkräftemangel: Der akute Mangel an Fachkräften wirkt sich direkt auf den Umfang des Neubaus aus und trägt zu einem anhaltenden Wohnraummangel bei. Dieser Mangel führt nicht nur zu steigenden Baukosten durch höhere Lohnforderungen, sondern auch zu einem steigenden Bedarf an Wohnraum, um die benötigten Arbeitskräfte anzuziehen und zu halten, was insbesondere vor dem Hintergrund des demografischen Wandels von Bedeutung ist.
4. Rohstoffe: Die Preise von essenziellen Baumaterialien wie Sand und Stahl, die erheblichen Schwankungen unterliegen, haben einen direkten Einfluss auf die Kosten von Neubauprojekten. Steigen die Preise dieser Rohstoffe, wird der Neubau weniger rentabel, was den Mangel an Wohnraum weiter verschärft.
5. Energiekosten: Die steigenden Energiepreise fördern nicht nur die Investition in energetische Sanierungen, sondern erhöhen auch die Baukosten, da die Herstellung vieler Baumaterialien, wie beispielsweise Zement, einen hohen Energieaufwand erfordert.

Diese Faktoren zusammengenommen skizzieren ein komplexes Bild der zukünftigen Entwicklung des Immobilienmarktes, in dem Energieeffizienz, der Bedarf an Fachkräften und die Verfügbarkeit von Rohstoffen zentrale Stellschrauben für die Preisentwicklung darstellen.

Prognose für 2024

Bei der Betrachtung der Zukunft des Immobilienmarkts ist Vorsicht geboten, denn wie die jüngste Vergangenheit gezeigt hat, können unvorhergesehene politische Ereignisse zu abrupten und tiefgreifenden Veränderungen führen. Die Fähigkeit, präzise Vorhersagen zu treffen, ist daher begrenzt, und jede Prognose ist mit einer gewissen Unsicherheit behaftet.

Blickt man jedoch mit einem optimistischen Grundton in das Jahr 2024 und geht davon aus, dass sich die gegenwärtigen Rahmenbedingungen nicht grundlegend verändern, so deutet vieles darauf hin, dass die Immobilienpreise angesichts der diskutierten Faktoren wieder ansteigen könnten. Die fortwährende hohe Nachfrage nach Wohnraum, bedingt durch den bestehenden Wohnraummangel und das kontinuierlich zu geringe Neubauvolumen, bildet hierfür eine solide Grundlage. Ebenso tragen die zunehmende Bedeutung energetischer Sanierungen und die damit verbundenen gesetzlichen Anforderungen, der Fachkräftemangel im Bauwesen, die Schwankungen bei den Rohstoffpreisen sowie die steigenden Energiekosten dazu bei, dass die Preise für Immobilien potenziell wieder anziehen werden.

Es ist jedoch essenziell, diesen Optimismus mit einer realistischen Einschätzung der globalen wirtschaftlichen Entwicklungen und der Zinspolitik der Zentralbanken zu verbinden. Sollten sich signifikante Änderungen in diesen Bereichen ergeben, könnte dies die Prognose beeinflussen. Darüber hinaus könnten regionale Unterschiede in der Preisentwicklung weiterhin bestehen, da bestimmte Gebiete möglicherweise stärker von den genannten Faktoren betroffen sind als andere.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Entwicklung des Immobilienmarkts im Jahr 2024 von einer Reihe komplexer und miteinander verflochtener Faktoren abhängen wird. Während die aktuellen Indikatoren auf einen möglichen Preisanstieg hinweisen, bleibt die Situation dynamisch und bedarf einer kontinuierlichen Beobachtung.