Bei einem Immobilienverkauf, so auch beim Verkauf mit Verrentungsoption, ist ein notarieller Akt gesetzlich vorgeschrieben. Im Rahmen einer notariellen Beurkundung erstellt der Notar eine Urkunde. Darin sind sämtliche Details des Eigentumsübergangs vertraglich geregelt, zudem werden die Beteiligten vollumfänglich über mögliche Risiken aufgeklärt.
Notar als unparteiischer Vermittler bei der Beurkundung
Nachdem für die notarielle Beurkundung ein Termin beim Notar vereinbart wurde, übernimmt dieser die Rolle des unparteiischen Vermittlers zwischen den beiden Vertragsparteien. Am Besprechungstisch wird für jeden Beteiligten ein Leseexemplar bereitgelegt, das den letzten Stand des Vertrages beinhaltet. Vom Notar werden die Ausweispapiere, die Identität und die Geschäftsfähigkeit der unmittelbar am Vertrag Beteiligten geprüft; gegebenenfalls werden ihm weitere Legitimationspapiere überreicht. Beispielsweise werden etwaige Vollmachten bei Vertretung einer Partei geprüft, ebenso etwaige Unterlagen abzulösender Gläubiger des Verkäufers sowie die Finanzierungsunterlagen des Käufers.
Hausverkauf persönlich oder mit beglaubigter Vollmacht?
Die beteiligten Personen erscheinen persönlich oder werden durch eine Person mit einer Vollmacht für den Hausverkauf bzw. Hauskauf vertreten. Wissen sollte man in diesem Zusammenhang, dass ein Vertreter mit einer nicht beglaubigten, einfachen Vollmacht lediglich solche Aufgaben erledigen kann, die vor der notariellen Beurkundung des Immobilienverkaufs liegen. Die Unterschrift müssen in dieser Konstellation die Vertragsparteien persönlich leisten. Anders ist das, sofern der Vertreter über eine notariell beglaubigte oder per Beurkundung legitimierte Vollmacht verfügt. Vor der Beurkundung werden die Beteiligten vom Notar über ihre jeweiligen Rechte und Pflichten belehrt.
Bei der Beurkundung werden letzte Fragen geklärt
Im Verlauf der Beurkundung werden die Fragen von Verkäufer und Käufer zur Urkunde geklärt und zur Zufriedenheit der Beteiligten beantwortet. Möglich ist es, die Fragen vorab oder während des Verlesens zu erörtern. Von vielen Notaren wird das zweite Procedere bevorzugt, zumal in solchen Fällen bei der Beurkundung bereits ein Sinnzusammenhang existiert, auf den man Bezug nehmen kann. Demgegenüber stehen allerdings die Fälle, in denen noch ungeklärte Probleme oder Widersprüche zwischen den Beteiligten existieren. So könnte beispielsweise der Kaufpreis aufgrund aktueller Marktentwicklungen infrage gestellt werden. Auch denkbar ist, dass nachträglich Sachmängel an der Immobilie entdeckt wurden. Solche Fragen sollten unbedingt vor dem Verlesen bei der Beurkundung geklärt werden, zumal diese Aspekte den eigentlichen Entwurf ad absurdum führen und üblicherweise nach einem neuen Vertragsentwurf verlangen.
Wie läuft eine Beurkundung ab?
Das Verlesen der gesamten Textes des Vertrages ist immanenter Bestandteil der Beurkundung beim Hausverkauf. Auf diesen Vorgang kann und darf nicht verzichtet werden, auch wenn es sich um simple oder gar standardisierte Verträge handelt. In der Praxis ist es tatsächlich so, dass manche Fragen erstens erst bei der Verlesung im Laufe der Beurkundung beim Hausverkauf auftreten und zweitens daraufhin noch Änderungen vorgenommen werden müssen. Solche Änderungen führen zunächst nicht dazu, dass die Urkunde komplett neu ausgestellt wird. Vielmehr notiert der Notar die Änderungen lesbar handschriftlich im Original der Beurkundung. Zumal das Original beim Notar verbleibt, ist auch nach langen Zeiträumen konkret nachvollziehbar, welche Änderungen in der Beurkundung vorgenommen wurden. Anders stellt sich das in den Ausfertigungen dar, die letztlich an Verkäufer und Käufer gehen. Darin sind die Änderungen in den Text eingearbeitet. Das bedeutet, dass der Text zwar von Original und beglaubigter Kopie letztlich identisch ist, die getroffenen Änderungen allerdings nur aus dem Original ersichtlich sind.
Verständlich und nachvollziehbar, ausreichend Zeit einplanen
Grundsätzlich muss die Verlesung im Rahmen der Beurkundung verständlich und von allen Beteiligten nachvollziehbar sein. Da aber selbstredend nicht alle Menschen Erfahrung mit Kaufverträgen haben, wird sich aus der vorhandenen oder eben nicht vorhandenen Sachkenntnis der Aufwand für die Erläuterungen bzw. dessen Intensität ergeben. Der Notar muss bei der Beurkundung sicherstellen, dass die Vertragsparteien die Sachverhalte während der Verlesung und deren rechtliche Auswirkungen verstanden haben. Fragen müssen jederzeit gestellt und beantwortet werden können. Zumal im Vorfeld kaum absehbar ist, wieviel Zeit konkret die Erläuterungen in Anspruch nehmen, sollten Käufer und Verkäufer ausreichend Zeit einplanen. Letztlich aber gibt es Erfahrungswerte.
Unterzeichnung nur mit verständlicher Aufklärung
Bewusst sein sollte sämtlichen Beteiligten, dass es beim Immobilienverkauf um viel Geld geht. Zudem haben die Verrentungsmodelle unmittelbaren Einfluss auf die künftige Lebenssituation der Verkaufenden. Nur folgerichtig sollten auftretende Fragen auch wirklich gestellt und geklärt werden. Aus vermeintlicher Scham oder falsch verstandener Zurückhaltung darauf zu verzichten, ist wenig sinnvoll. Dem Notar ist bewusst, dass das Immobilienrecht ein komplexes juristisches Terrain mit oftmals weitreichenden Folgen ist. Bevor der Vertrag bei der Beurkundung von den Vertragsparteien unterschrieben und vom Notar indossiert wird, sollten alle das gute Gefühl haben, rundum verständlich aufgeklärt zu sein.
Im nächsten Schritt folgt die Auflassungsvormerkung
Der Termin beim Notar dauert üblicherweise etwa 60 bis 90 Minuten. Nach der Beurkundung ist zunächst eine Frist von zwei Wochen einzuhalten, in denen Verkäufer und Käufer den Vertragsentwurf prüfen sollten. Bereits am Tag nach Unterzeichnung des Vertrages wird der Notar eine Auflassungsvormerkung eintragen. Eine solche Eigentumsübertragungsvormerkung ist bereits eine Eintragung im Grundbuch einer Immobilie. Geschützt wird dadurch insbesondere der Käufer. Sichergestellt wird dadurch, dass der Verkäufer sein Noch-Eigentum nicht mehrfach verkauft oder gar noch eine Hypothek aufnimmt. Obschon das Objekt gefühlt bereits nach dem Notartermin den Eigentümer gewechselt hat, ist das faktisch erst mit dem letztgültigen Grundbucheintrag der Fall.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Der erfolgt erst nach überwiesenem Kaufpreis und der entsprechenden schriftlichen Eingangsbestätigung durch den Verkäufer. Der Eintrag im Grundbuch hingegen dauert in der Regel mehrere Wochen, teils sogar Monate. Theoretisch könnte der Verkäufer die Immobilie in diesem Zeitraum nochmal veräußern. Damit das nicht geschieht, wird das Grundbuch über die Auflassungsvormerkung für alle Eintragungen gesperrt, denen der darin benannte Käufer nicht ausdrücklich zustimmt. Mit der Auflassungsvormerkung als Teil der Beurkundung beim Hausverkauf ist das Haus oder die Wohnung für den Käufer reserviert. Obschon der Verkäufer in diesem Stadium noch rechtlicher Eigentümer des Objektes ist, hat er keinen Zugriff mehr darauf.
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Welche Kosten fallen bei einer notarielle Beurkundung an?
Selbstverständlich entstehen für die notarielle Beurkundung Kosten. Dabei richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Kaufpreis. Bedenken sollte man dabei, dass das Prozedere bei einem Immobilienkaufvertrag, ob mit oder ohne Verrentungsoption, mehrere Schritte umfasst. Dabei geht es zunächst um die Beurkundung des Kaufvertrags mitsamt der Vereinbarungen über das Verrentungsmodell, den Vollzug des Geschäfts und die Beurkundung einer etwaigen Grundschuld. Zudem werden die Abwicklung über ein Anderkonto sowie Pauschalen über sonstige betreuende Tätigkeiten in Rechnung gestellt. Gehen wir in einer Beispielrechnung bei dieser Konstellation von einem Immobilienwert von 300.000 Euro aus, für die eine Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro eingetragen werden soll, wird die Summe der Notargebühren sich auf rund 3.700 Euro belaufen. Die Gebühren steigen allerdings nicht linear mit der Höhe des Kaufpreises, sondern entwickeln sich degressiv.
Richtige Balance bei der Kostenübernahme finden
Auch darüber, welche Vertragspartei die Kosten für den Notar trägt, kann man bereits im Vorfeld Absprachen treffen. Bedenken sollten Menschen, die ihre Immobilie mit Verrentungsoptionen wie dem Nießbrauch oder dem Wohnrecht verkaufen möchten, dass jede Kostensteigerung auf der einen Seite, den Verkaufspreis auf der anderen Seite reduzieren kann. Die richtige Balance zu finden, um für alle Beteiligten das beste Resultat zu bewirken, ist und bleibt eine Frage des Fingerspitzengefühls. Tatsache ist, dass man auch und gerade auf der Kostenseite das für beide Parteien verkraftbare und zugleich motivierende Gleichgewicht halten und statt überzogener Forderungen lieber nachvollziehbare und realistisch rechenbare Argumente in die Waagschale werfen sollte. Keinem Verkäufer ist damit gedient, wenn die Forderungen derart hoch angesetzt werden, dass die potenziellen Anleger nur abspringen können. Das Gleich gilt auch umgekehrt.
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