Immobilienmarktausblick im Jahr 2023 – Resilienz oder Rezession? Das kommende Jahr wird zweifellos spannend – gleichermaßen für Verkäufer und Käufer.
Die vergangenen Quartale standen unter den Zeichen sozioökonomischer, weltmarktpolitischer als auch inflationstreibender Krisen. Von vielen Analysten wurde geradezu gebetsmühlenartig eine für spätestens 2023 bevorstehende Rezession gepredigt. Die Reaktionen der EZB als Währungshüter auf die massive Inflation wurden als viel zu spät kritisiert. Fakt ist: Es gab selten derart viele zu bewältigende Krisen zeitgleich. Und dabei ist die Klimakrise auf dem Kapitalmarkt noch nicht mal wirklich angekommen. Verbleibt die Frage, ob und inwieweit die Lage sich im Jahr 2023 entspannen oder sogar noch verschärfen wird. Der Versuch einer Bestandsaufnahme:
Rezession erwartbar oder nicht
Über den Punkt, dass eine Rezession vor der Tür steht, herrscht in der Finanzwelt nicht wirklich Einigkeit. Die Prognosen sind durchaus differenziert. Erwartet wird, dass die Inflation hierzulande spätestens Mitte 2023 ihren Höchststand erreicht haben wird. Allerdings müssen alle Finanz-Propheten einräumen, dass die Prognosen für nationale Kapitalmärkte aufgrund der äußeren Einflüsse auf recht wackligen Beinen stehen. Indes viele vor diesem Hintergrund vor einer Rezession warnen, sind andere der Meinung, sie könnte kommen, würde allerdings eher moderat ausfallen. Die tatsächlichen Entwicklungen bleiben abzuwarten, den Notenbanken gehen langsam die Werkzeuge aus, zumal es in 2022 bereits mehrfache Zinsanhebungen in kaum gekanntem Umfang gegeben hat. Indes an den Börsen immer wieder Dellen zu verzeichnen sind, erweisen die Kapitalmärkte sich allerdings trotz oder gerade aufgrund der diversen Krisen immer noch als erstaunlich resilient. Möglicherweise auch aufgrund der Tatsache, dass Krisen in der Regel immer auch etwas Positives bewirken können, sofern die Signale vernünftig und rational interpretiert sowie zukunftsweisend umgesetzt werden.
Unübersehbare Trends
Und so sind in der Wirtschaft und Politik deutliche Trends identifizierbar, mit denen diese Gesellschaft irgendwann gestärkt und normalisiert wieder durchstarten könnte. Lediglich eines der Beispiele dafür sind die Bestrebungen der Bundesregierung, das ökologisch verträgliche Bauen zu fordern und zugleich massiv zu fördern, während zeitgleich die umwelt- und klimaschädlichen Faktoren nicht mehr unterstützt werden sollen. Schon jetzt ist absehbar, dass nicht energieeffizient sanierte Immobilien langfristig an Wert einbüßen und im Marktvergleich als Verlierer dastehen werden. Ein weiteres Signal senden die gewerblichen Immobilien, insbesondere die Logistik-Immobilien. Unternehmen haben erkannt, dass die eigene Lagerhaltung ein Inflationsschutz, außerdem eine Antwort auf die Problematik der dysfunktionalen Lieferketten mit entsprechenden Lieferverzögerungen ist. Die Unternehmen nehmen zunehmend Abstand von der bislang proklamierten „Just-inTime“-Philosophie. Tatsächlich existiert bei Logistik-Immobilien kaum noch Leerstand, im Gegenteil. Stattdessen wird dadurch ebenfalls ein Trend für das Jahr 2023 verdeutlicht, gewissermaßen als Spiegelbild der Gesellschaft und der allgemeinen Aufbruchstimmung. Viele haben verstanden, dass die eingespielten Mechanismen des ewigen „höher, schneller, weiter“ keine Zukunftsoption mehr darstellen. Den sich abzeichnenden Wandel als die Rückkehr zu den Wurzeln zu bezeichnen, ist sicherlich unangebracht. Deutlich wird allerdings, dass etliche Modelle alsbald auf den Prüfstand von Sinn, Nutzen und Nachhaltigkeit gestellt werden. Es passiert was im Lande.
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Weiterhin Bewegung auf dem Immobilienmarkt
Keineswegs neu ist es, dass Investoren in Krisenzeiten verstärkt auf immobile Werte setzen. Insbesondere Betongold gilt als krisensichere Anlage, wobei das Jahr 2022 eine sehr spezielle Ausprägung hatte. Anfang des Jahres war der Markt wie leergefegt. Wertstabile Anlageimmobilien wurden über die einschlägigen Portale kaum vermarktet; falls doch, begann das große Preistreiben, wodurch die kumulierte Rendite auch und gerade bei attraktiven Objekten wiederum geschmälert wurde. Unmittelbar nachdem die EZB den Leitzins erstmals wieder angehoben hatte, eigentlich schon mit der Ankündigung, wurden zahlenmäßig wieder mehr Objekte angeboten, ohne dass allerdings ein erkennbarer Preisverfall eingesetzt hätte. Häuslebauer befürchteten, spätestens bei der nächsten Anschlussfinanzierung die Darlehen nicht mehr stemmen zu können. Solvente Anleger hingegen warteten in der Vermutung ab, die Preise würden kurz- bis mittelfristig in den Keller gehen. Schon ging wiedermal das Schreckgespenst der platzenden Immobilienblase um. Bislang blieb sie zumindest in Deutschland aus. Kurz darauf kletterte die Inflation auf hierzulande seit dem Ende des zweiten Weltkriegs nicht mehr gekannte, schwindelerregende Höhen. Und davon waren und sind keinesfalls nur die Geringverdiener betroffen.
Restriktivere Vorgaben bei der Kreditvergabe
Die Hauskäufe wurden insgesamt weniger; die Banken hatten ihre Vorgaben für die Kreditvergabe angezogen. Die Voraussetzungen hinsichtlich des Haushaltseinkommens, bei dem die Banken zu einer Kreditvergabe bereit waren, ohne dadurch Risikokapital zu produzieren, wurden spürbar angehoben. Die übliche Faustformel, nach der maximal 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens für die Rückzahlung eines Immobilienkredits verwendet werden sollen, blieb gleich. Doch die Höhe des Nettoeinkommens musste im Zuge der immensen Inflation neu justiert werden. Zugleich rückte das vorhandene Eigenkapital zunehmend in den Vordergrund. Dadurch wiederum, dass bis hin in die Mittelschicht weniger Menschen als in dieser Höhe kreditwürdig eingestuft wurden, gab es nur folgerichtig auch weniger Hauskäufe und im Kontext der Personal- und Materialkrise in der Bauwirtschaft erst recht weniger Neubauvorhaben. Ob sich diese Entwicklung in 2023 weiter fortführen wird, ist kaum prognostizierbar und fällt eher in den Bereich der Glaskugel-bewährten Spekulationen. Viele Analysten gehen davon aus, die Lage werde sich vorsichtig beruhigen, indes die Inflation auch im kommenden Jahr noch auf hohem Niveau stagnieren wird. Angesichts der aufkeimenden Entwicklungen darf eines durchaus behauptet werden: Erstens wird das kommende Jahr zweifellos spannend und zweitens bleibt es auch in 2023 das Gebot der Stunde, als Investor auf preisgünstige und nicht minder wertstabile Immobilien zu setzen.
Immobilienkauf von Senioren weit unter Marktwert
Wenn das allerdings so einfach wäre, solche Objekte zu finden, würden Anleger nicht nur hierzulande vermutlich im monetären Paradies leben. Zumindest ist das ein Gedanke, der sich im ersten Moment einschleichen könnte. Tatsächlich aber ist das aus sinnvollem Blickwinkel nicht wirklich ein Problem. Ganz im Gegenteil. Vielmehr können wir potentiellen Investoren nur empfehlen, auf Anlageobjekte mit Verrentungsoption zu setzen, also Immobilien von Senioren der Generation 65+ zu Preisen weit unter Marktwert zu kaufen. Das Besondere dieser Objekte ist, dass die Senioren ihr Zuhause zu Lebzeiten verkaufen, in den meisten Fällen aber weiterhin mietfrei darin wohnen bleiben möchten. Aus der weiteren – meistens lebenslangen – Nutzung durch die Verkäufer resultiert ein Abschlag auf den Verkehrswert, der sich auf um die 40 Prozent summieren kann. Das heißt, Anleger kaufen Immobilien mit Verrentungsoption zu einem Preis von gerademal etwa 60 Prozent des Verkehrswertgutachtens, ohne dabei zu Vermietern zu werden. Simpler und besser rechenbarer geht es nicht. Und somit wären wir wieder beim Aspekt von Verfügbarkeit und Angebot: Seit Jahren sind wir bei der DEGIV auf die Vermarktung von Immobilien aus dem Bestand von Senioren spezialisiert und fokussiert. Wir schaffen eine Win-/Win-Situation für sämtliche Beteiligten.
