Kritik am Teilverkauf
Die Bundesanstalt für Finanzaufsicht (BaFin) hat am 3. März 2023 vor den Risiken von Teilverkaufsmodellen bei Immobilien gewarnt. Ein Teilverkauf der eigenen Immobilie, bei dem man einen bestimmten Teil des seines Eigentums veräußert, aber dennoch in dem Haus wohnen bleibt und eine hohe Summe Geld auf einen Schlag erhält, klingt auf den ersten Blick sehr attraktiv. Allerdings gibt es bei solchen Teilverkaufsmodellen Risiken, die oft übersehen werden. Die BaFin rät zur Vorsicht vor den Tücken, die mit einem Teilverkauf verbunden sein können.
Die BaFin rät zur Vorsicht
Vor allem ältere Menschen seien betroffen. Ihnen würde oft die finanzielle Freiheit im Rentenalter – verbunden mit vielen weiteren Annehmlichkeiten – versprochen. Bei einem Teilverkauf verkauft der Eigentümer bis zu 50 Prozent seines Eigentums an ein Unternehmen. Diese Teilverkauf-Modelle würden als schnell, unkompliziert und lebenslang sicher beworben. Jedoch halte ein Teilverkauf oft nicht, was die Werbung verspricht, so die BaFin in ihrer Erklärung am Freitag.
Teilverkauf selten die beste Lösung
Bei einem Teilverkauf bevollmächtigen die Eigentümer das Unternehmen, das ihnen den einen Teil der Immobilie abkauft, später die Immobilie komplett zu verkaufen, spätestens im Todesfall. Bis zum Gesamtverkauf können die Eigentümer die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten, indem sie ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen. Dabei wird ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Nießbrauch, eingeräumt. Die BaFin warnt jedoch davor, dass viele Nachteile eines Teilverkaufs erst später auftreten, insbesondere wenn das Haus oder die Wohnung später tatsächlich an einen Dritten verkauft wird. Ein Teilverkauf könne riskant und teuer werden, und sei daher selten die beste Lösung für Haus- oder Wohnungseigentümer, so Dr. Thorsten Pötzsch, Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management der BaFin.
Berechtigte Kritik am Teilverkauf?
In letzter Zeit häuft sich vermehrt Kritik am Teilverkauf, einem der verbreitetsten Modelle der Immobilienverrentung. Von den zahlreichen Anbietern wird mit der Einfachheit, Umkehrbarkeit und dem Gefühl geworben, zum Großteil weiterhin Besitzer des als Lebenswerk betrachteten Eigenheims zu sein. Ob die Kritik berechtigt ist, wo es noch Verbesserungsbedarf gibt und worauf Sie bei ihrer Verrentung mit Teilverkauf achten sollten, das erfahren Sie in unserem Podcast “Immobilien & Rente”! Diesen Podcast haben wir bereits am 28. April 2021 aufgenommen. Schon zu diesem Zeitpunkt hat die DEGIV den Teilverkauf kritisch beleuchtet.
Nutzungsentgelt abhängig vom Teilverkaufspreis
Die Verträge für Teilverkauf-Modelle seien sehr komplex und schwer zu verstehen, selbst für Juristen, warnt auch die Verbraucherzentrale Hessen. Die BaFin sieht ebenfalls viele Nachteile bei diesen Modellen. Zwar wirke der hohe Teilkaufpreis verlockend, aber das monatliche Nutzungsentgelt sowie der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf hingen davon ab. Nach einem Teilverkauf müssten die laufenden Kosten einer Immobilie weiterhin getragen werden. Außerdem erhalte die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis “plus X” für ihren Immobilienteil, selbst wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.
Gemeinsame Stellungnahme der Anbieter von Teilverkauf
In einer gemeinsamen Stellungnahme der relevanten Marktteilnehmer Heimkapital, Engel & Völker LiquidHome, Volksbank Teilverkauf und Wertfaktor vom 7. März 2023 reagieren die Unternehmen auf das von der BaFin angesprochene Risiko, bei einer Insolvenz des Teilkäufers könne eine Zwangsversteigerung und somit ein Auszug des Verkäufers drohen. Hier widersprechen die Anbieter: durch eine vertragliche und insolvenzsichere Sicherungsabrede seien die Verkäufer geschützt. Eine Insolvenz könne keine Zwangsvollstreckung auslösen. Dieses Risiko sei zudem durch die gewählte Ankaufsstruktur minimiert.
Zur Kritik am Nutzungsentgelt heißt es in der Stellungnahme: “Das Nutzungsentgelt ist in dem Fall für zehn Jahre beziehungsweise lebenslang festgeschrieben, damit hat die Teilverkäuferin beziehungsweise der Teilverkäufer einen planbaren Zeitraum, in dem die finanzielle Belastung gleichbleibt. Nach Ablauf der zehn Jahre Nutzungsentgeltfestschreibung wird das Nutzungsentgelt nach klar definierten Anpassungsmechanismen erneut berechnet.”
Nach Meinung der Marktteilnehmer Heimkapital, Engel & Völker LiquidHome, Volksbank Teilverkauf und Wertfaktor könne der Eindruck entstehen, dass Anbieter von Teilverkaufsmodellen renditeorientiert und damit zum Nachteil der Verkäufer agierten. Vorteile wie die Übernahme von Kosten beispielsweise für Notar oder Gutachten, Flexibilität (ein möglicher Rückkauf), alleinige Entscheidungsfreiheit über das Objekt und ein “Rundum-Sorglos-Paket” (Abwicklung, Gesamtverkauf etc.) seien auf die Bedürfnisse der Kunden angepasst.
Warum die kritisierte Wertsicherungsklausel notwendig sei, das erklärt Thomas Weiss, der Geschäftsführer von Volksbank Immobilien. Teilverkäufer könnten selbst bestimmen, wann sie die Immobilie verkaufen wollten. Anbieter von Teilverkaufsmodellen hätten keinen Einfluss darauf, ob der vom Kunden gewählte Zeitpunkt des Verkaufs auch der richtige ist. Durch die Wertsicherungsklausel werde diese Flexibilität abgesichert. Dies Klausel sei daher nötig, um das Produkt Teilverkauf überhaupt erst umsetzbar zu machen.
Heimkapital, Engel & Völker LiquidHome, Volksbank Teilverkauf und Wertfaktor haben einen freiwillige Selbstverpflichtung unterschrieben, in der die Unternehmen ihre hohen Qualitäts- und Transparenzstandards festgeschrieben haben. Diese ist hier abrufbar.
Und was sagt die DEGIV?
Schon sehr lange vor der BaFin hat die DEGIV beim Teilverkauf zur Vorsicht aufgerufen. Bei diesem umstrittenen Modell ist eine individuelle Beratung durch die zertifizierten Verrentungsexperten der DEGIV gefordert. Unser Wettbewerbsvorteil liegt eindeutig auf neutraler und unabhängiger Beratung. Als einziger Anbieter am Markt bieten wir sämtliche Modelle der Immobilienverrentung an. Daher ist es unerlässlich, die jeweilige – immer individuelle – Lebenssituation und die Wünsche des Verkäufers, unseres Kunden, in persönlichen Gesprächen zu analysieren. Nur dann können wir ein auf die Kundenbedürfnisse maßgeschneidertes Modell anbieten, ob dies nun Immobilienverrentung mit Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente ist. Und ja, manchmal “passt” sogar der Teilverkauf, wenn er von Kunden mit allen Konsequenzen zu 100% verstanden und explizit gewünscht wurde. Die DEGIV selbst empfiehlt den Teilverkauf also in bestimmten Situationen. In der Regel empfehlen wir eine bessere Alternative, da der Teilverkauf hohe Kosten für die Senioren bedeutet, zukünftige Kosten zum Beispiel beim Nutzungsentgelt nicht transparent sind, aber wir raten nicht generell davon ab.
