Eine Einladung, um drüber zu sprechen
Die Immobilienverrentung von eigenbewohnten Einfamilienhäusern hat sich innerhalb kürzester Zeit zu einem etablierten Modell entwickelt. Zahlreiche Immobilienbesitzer haben den Verkauf der Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch für sich als optimales Konstrukt entdeckt, um im Seniorenalter die Rente aufzubessern und somit die Lebensqualität zu steigern. Nun kommen vermehrt Anfragen aus den Reihen der Eigentürmer von Mehrfamilienhäusern. Welche Gründe stecken dahinter und ist das Konzept auf deren Interessenten komplikationslos übertragbar?
Innerhalb kürzester Zeit vom Nischenmodell zum akzeptierten Konzept
Die Immobilienverrentung mit eingetragenem Nießbrauch war bis vor wenigen Jahren ein Nischenmodell. Ein Modell, das bei Senioren der Altersgruppe 65+, deren Angehörigen als auch bei Anlegern erst sukzessive und dann rasant an Fahrt aufnahm. Der dabei klassische Fall war und ist, dass Eigentümer einer eigenbewohnten Immobilie ihr Zuhause zu Lebzeiten an solvente Anleger verkaufen, sich aber zugleich durch den eigenen Nießbrauch ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht sichern.
Bislang ging es darum, die Rentenlücke auszugleichen
Diese Senioren saßen auf dem eigenen betongoldenen Vermögen der eigenen Immobilie, wollten – oder mussten – aber mit dem Eintritt in das Pensionsalter ihre Rente aufbessern, um den gewohnten Lebensstandard zu halten und möglichst die künftigen Jahre mit gehobener Lebensqualität zu genießen. Grundsätzlich ging es dabei um Einfamilienhäuser, Wohnungen oder Liegenschaften. So viel zu den gewohnten und mittlerweile klassischen Verrentungsmodellen. Nun ergibt sich ein für viele spannender neuer Ansatz:
Wenn die Perspektive geradezu unerwartet eine neue Zielgruppe anspricht
Immer häufiger melden sich bei den Experten der DEGIV Interessenten mit der Frage, ob und wie die Immobilienverrentung sich auch bei Mehrfamilienhäusern als stimmiges Verkaufs- und Anlagemodell anbietet. Im ersten Moment mag man über dieses spezielle Interesse erstaunt bis verwundert sein. Immerhin sind Besitzer von Mehrfamilienhäusern aufgrund der regelmäßigen Mieteinnahmen im Normalfall kaum darauf angewiesen, ihre Rente aufzubessern. Die Intention muss demnach eine andere sein. Und wie sich in zahlreichen Gesprächen zeigt, sind die Beweggründe tatsächlich anderer Natur und dabei gleichermaßen nachvollziehbar, stimmig und zukunftsweisend.
Welches Interesse haben Verkäufer an der Verrentung der Mehrfamilienimmobilie?
Auch an Eigentümern von Mehrfamilienimmobilien geht der Zahn der Zeit keinesfalls spurlos vorüber. Auf Nachfrage kristallisiert sich oftmals heraus, dass der immense Verwaltungsaufwand einer der neuralgische und ausschlaggebende Punkt dafür ist, die Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch zu verrenten. Der Aufwand wird irgendwann schlichtweg zu anstrengend. Die Eigentümer suchen nach einer Möglichkeit, diese Herausforderung deutlich zu reduzieren. Sicherlich würde man als Besitzer von 10, 15 , 20 und mehr Wohnhäusern einfach eine Hausverwaltung beauftragen. Das aber ist keinesfalls der Normalfall. Vielmehr reden wir von Senioren, die beispielsweise ein oder lediglich wenige Mehrfamilienhäuser besitzen. Mit fortschreitendem Alter kann es anstrengend werden, diese Immobilien zu bewirtschaften.
Mieter als generelles Kopfschmerz-Potenzial für Vermieter
Diese Herausforderungen beginnen mit den Mietern, die für Vermieter generell Kopfschmerzpotenzial bieten. Sicherlich gibt es etliche vorbildliche Mieter, die pünktlich und regelmäßig ihre Miete zahlen, berechtigte Mieterhöhungen akzeptieren und die Wohneinheiten schadlos bewohnen. Doch das Damoklesschwert schwebt kontinuierlich über dem gesamten Szenario. Man weiß nie, ob und wann es bei den Mietern eng wird. Kommen die Mieten rechtzeitig, verzögert oder gar nicht? Monat für Monat das gleiche Fragezeichen. Falls nicht, wird man sich ärgern. Im mittleren Alter konnte man sich noch mühelos darauf einlassen und die aufkeimenden Querelen gedanklich umgehen. Aber jetzt? Jetzt hat man schlichtweg keine Lust mehr dazu.
Leicht nachvollziehbar und eben auch ein Thema, das mit Lebensqualität im Seniorenalter zu tun hat. Diesen Menschen geht es nicht vordringlich um frei verfügbare Mittel, stattdessen um Zeit, Aufwand und Belastbarkeit. Zeit ist und bleibt einer der wichtigsten Faktoren für Lebensqualität. Wenn man Geld hat, aber keine Zeit, bleibt die Situation fragwürdig. Immobilienverwaltung kostet Energie, aber die physische und psychische Konstitution schwindet mit zunehmendem Alter.
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Beweggründe zwischen Instandhaltung, Mieterfluktuation und Hausfrieden
Letztlich bleibt es bei diesen Mehrparteienhäusern keinesfalls bei den bezahlten oder eben nicht bezahlten Mieten. Hinzu kommen etliche weitere Aspekte wie beispielsweise die Instandhaltung, die Nebenkostenabrechnungen, der Umgang mit Mieterfluktuation und Mieterwechsel. Nicht zu vergessen, dass der Hausfrieden innerhalb der Mietergemeinschaft gewahrt bleiben soll und zuweilen entsprechende Konflikte aus der Welt geschafft werden müssen. Der Klärungsbedarf im menschlichen Miteinander mehrerer Wohnparteien ist nicht zu unterschätzen. Solche Aspekte gehören zu den häufigsten Gründen, weshalb Besitzer von Mehrfamilienimmobilien über eine Verrentung nachdenken.
Freischaufeln von Instandhaltungsverpflichtungen und Mietermanagement
Unkompliziert möglich ist es bei der Verrentung von Mehrfamilienimmobilien, sich auch der Verpflichtung zur Instandhaltung zu entledigen. Mit einer entsprechenden Vereinbarung wird die „Baustelle Instandhaltung“ – eines der aufwandintensivsten Themen für Immobilienbesitzer – demnach an den Kapitalanleger abgegeben. Ebenso denkbar ist es, sich von dem durchaus komplexen und aufwändigen Mietermanagement freizukaufen. Vereinbart wird beispielsweise, dass der Investor für das Mietermanagement zuständig ist, die Mieten erhält und der Verkaufende eine sogar entsprechend höhere Immobilienverrentung erhält.
Auch steuerliche Aspekte können eine maßgebliche Rolle spielen
Tatsächlich ist der Unterschied zwischen Mieteinnahmen und den Einnahmen aus der Immobilienverrentung ein ganz entscheidender. Mieteinnahmen versteuert man als normales Einkommen. Bei Einkommen aus Verrentung stellt sich das für Senioren anders dar. So gibt es seit 2005 das sogenannte „Alterseinkünftegesetz“. Das Besondere daran: Renten werden nach dem Ertragsanteil besteuert, woraus sich weitaus geringere Beträge ergeben als aus einer herkömmlichen Besteuerung.
Ein 70-Jähriger beispielsweise muss 15 Prozent seiner Einnahmen versteuern. Nehmen wir an, unser Proband kommt auf 10.000 Euro Renteneinnahmen, muss er 15 Prozent dieser Summe zu seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Bei zum Beispiel einem persönlichen Steuersatz von 30 Prozent, sind das pauschal gerechnet 450 Euro. Anders bei Mieteinnahmen in gleicher Höhe. Bei 10.000 Euro Mieteinnahmen und einem Steuersatz von 30 Prozent zahlen vermietende Senioren 3.000 Euro Steuern. Ein happiger Unterschied.
Ein Thema, über das wir gemeinsam reden sollten
Grundsätzlich kann man sagen, dass die Verrentung von Mehrfamilienimmobilien für die Verkaufenden als auch die Käufer keinen größeren Aufwand darstellt als die von Einzelobjekten. Die Prozesse sind im Grunde genommen identisch. Allenfalls die Vermittlung inklusive Verkehrswertgutachten sowie der wirtschaftlichen Berechnung und erzielbaren Mietprognosen ist aufwendiger. Zumal in die Bewertung und die Aufbereitung von Gutachten, Preisberechnung, Offerte und Exposé weitaus mehr Daten einfließen als bei einem Einfamilienhaus, entsteht faktisch ein zusätzlicher Arbeitsaufwand. Der aber soll nicht Ihre Sorge sein. den können Sie getrost den zertifizierten Verrentungsexperten der DEGIV überlassen. Lassen Sie uns einfach darüber reden. Schon jetzt versprechen wir Ihnen: Das Potenzial ist enorm!
