Grundlagenwissen zum Verrentungsmodell mit Wohn- und Fruchtziehungsrecht
Noch vor wenigen Jahren ein absolutes Novum auf dem Immobilien- und Kapitalmarkt, ist die Immobilienverrentung mit Nießbrauch längst als innovative und zukunftsweisende Verkaufsvariante auch hierzulande angekommen. Die Thematik nimmt gehörig an Fahrt auf und scheint ganz offensichtlich das Interesse insbesondere bei der Zielgruppe der Generation 65+ zu treffen. Immerhin werden die speziellen Wünsche nach mehr frei zur Verfügung stehendem Kapital, ohne das vertraute Zuhause im Alter verlassen und irgendwo noch mal neu anfangen zu müssen. Hier unsere Antworten zu den häufigsten Fragen kompakt auf den Punkt gebracht:
Woher stammt die Bezeichnung Nießbrauch?
Die Bezeichnung Nießbrauch stammt aus dem Lateinischen und wird abgeleitet von dem Wort „usus fructus“, was übersetzt das „Recht auf Fruchtziehung“ bedeutet. Tatsächlich geht der Nießbrauch damit über ein Wohnrecht weit hinaus, zumal die Immobilie vom Verkaufenden weiterhin bewohnt, aber auch beispielsweise vermietet werden kann. Die „Frucht“ wäre insofern die monatlich erhaltene Miete.
Wieso muss der Nießbrauch im Grundbuch stehen?
Der Nießbrauch muss deswegen im Grundbuch stehen, weil dadurch eine dingliche Absicherung gewährleistet ist. Die dingliche Absicherung ist deswegen wichtig, weil beispielsweise bei einem Weiterverkauf der Nießbrauch nicht gelöscht wird, sondern auch für den nächsten Käufer verbindlich gilt. Dringend wichtig – dazu später noch mehr – ist der Grundbucheintrag an erstem Rang. Ausschließlich dadurch ist gewährleistet, dass die Immobilie weder verpfändet noch zwangsversteigert werden kann.
Wie sieht eine typische Verrentung bei der DEGIV aus?
Die Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis beinhaltet folgende Punkte: Erstrangige Eintrag des Nießbrauchrechts im Grundbuch und Auszahlung des Kapitals in Form einer Einmalzahlung. In der Praxis treten Verkaufs- bzw. Verrentungswillige Senioren an uns heran und werden zunächst ausführlich und auf ihre jeweils individuelle Situation abgestimmt beraten. Wir zeigen den Menschen die verschiedenen Möglichkeiten und Ausgestaltungsvarianten auf.
Dabei treten wir keinesfalls als Käufern, stattdessen als beratende Vermittler auf. Hohe Bedeutung hat das Einhalten dieser Konstellation für uns, um damit unsere seriöse Unabhängigkeit zu unterstreichen und Interessenskonflikte gar nicht erst aufkommen zu lassen. Im weiteren Verlauf schaffen wir den Kontakt zu solventen Käufern oder Investoren und begleiten die Verkaufenden bei sämtlichen Formalitäten bis zur notariellen Grundbucheintragung und Kaufpreisabwicklung.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Um auf den Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht näher eingehen zu können, muss man folgenden Punkt verstehen: Beides sind Rechte, die im Grundbuch eingetragen werden. Der Unterschied zwischen den beiden ist, dass man bei einem Nießbrauchrecht nicht nur wie bei einem Wohnrecht das Recht auf Bewohnen der Immobilie hat, sondern auch das Recht auf Fruchtziehung aus der Immobilie, zum Beispiel in Form einer Vermietung bei einem Auszug aus der Immobilie. Das Wohnrecht erlischt üblicherweise mit dem Auszug – selbst wenn ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart wurde – und wird gegenstandslos. Das Nießbrauchrecht bleibt weiterhin bestehen, beispielsweise dann, wenn der Nießbrauchnehmen mit fortschreitendem Alter und zunehmend eingeschränkter Mobilität in ein Seniorenheim zieht.
Muss die Immobilie in eigener Benutzung sein?
Grundsätzlich nein. Zwar ist es der normale Fall bei einer Immobilienverrentung, dass die Verkaufenden weiterhin in der eigenbewohnten Immobilie bleiben und somit Ihr gewohntes Zuhause nicht verlassen möchten. Doch in der Praxis gibt es auch immer wieder andere Konstellationen. So treffen wir beispielsweise auf Menschen, die mehrere Immobilien besitzen und diese verrenten wollen. Bei der Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis spielt es keine Rolle, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Verrentet jemand beispielsweise vier Objekte, lebt er in einer davon mietfrei und kann gleichzeitig die anderen drei Immobilien vermieten und sich die Mieteinnahmen sichern.
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Lohnt sich das Verrenten einer vermieteten Immobilie überhaupt?
Das Verrenten einer vermieteten Immobilie lohnt sich deshalb, weil Sie erstens natürlich weiterhin die Mieteinnahmen bekommen und zweitens – ein sehr, sehr wichtiger Punkt – bekommen Sie durch den Verkauf natürlich auch eine Einmalzahlung. Letztlich ist das einer der Hauptgründe schlechthin, weshalb Immobilienbesitzer sich für eine Verrentung einer vermieteten Immobilie entscheiden. Demnach gibt es also die Möglichkeit, zugleich Verkäufer, Nießbrauchnehmer und Vermieter zu sein. Ein solches Konstrukt ist keinesfalls ungewöhnlich und wird vielfach in Anspruch genommen.
Wer kommt für mögliche Reparaturen auf?
Hier muss man auf eine juristische Spitzfindigkeit eingehen. Der Käufer und somit Nießbrauchgeber wird lediglich zum juristischen Eigentümer. Der Nießbraucher hingegen bleibt auch weiterhin der wirtschaftliche Eigentümer. Demzufolge ist er auch weiterhin für den grundsätzlichen Erhalt der Immobilie zuständig. Kleinere Reparaturen muss er im zumutbaren und definierten Rahmen eigenständig durchführen bzw. durchführen lassen. Fallen größere Reparaturen oder Instandsetzungen an, beispielsweise das neue Dach oder die energieeffiziente Heizungsanlage, kommt dafür der neue Eigentümer auf. Tatsächlich allerdings können hier sehr individuelle Vereinbarungen getroffen werden. So gibt es auch die Möglichkeit, dass der Nießbraucher sämtliche der entstehen Kosten an der Immobilie trägt, was sich dann wiederum in dem dann üblicherweise höheren Verkaufssumme ausdrückt.
Welche Rechte hat der neue Eigentümer?
Der neue Eigentümer einer Immobilie hat nicht die Rechte eines Vermieters. Hier ist klar zu sehen, dass durch das Nießbrauchrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird, der Verkäufer – der Nießbraucher – der wirtschaftliche Eigentümer bleibt. Das bedeutet in der Praxis, dass der Nießbrauchgeber den Nießbraucher keinesfalls beispielsweise wegen Eigenbedarf kündigen kann. Ebenso kann er keinen zwischenzeitlichen Mieterhöhungen ansetzen, zumal die Miete bereits über den Nießbrauch vorkalkuliert und abgedeckt ist.
Welche Steuern fallen auf den Verkaufserlös an?
Generell sind Verkaufserlöse einer Immobilie steuerfrei, wenn man in der Immobilie selbst gewohnt hat. Bei vermieteten Immobilien, also Immobilien, die jemandem auf Kapitalanlagebasis gehört haben, ist es in steuerlicher Hinsicht wichtig, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz des Verkäufers gewesen ist. Ansonsten müsste man Steuern darauf bezahlen. Insofern haben also beide Vertragsparteien schon aus finanziellen Gründen Interesse an einer langfristigen Ausgestaltung. Sollten diese Voraussetzungen nicht zutreffen, macht der Fiskus die Steuern nach dem jeweils persönlichen Steuersatz unter Berücksichtigung etwaiger Freibeträge geltend.
Kann der Nießbrauch aufgehoben werden?
Prinzipiell erlischt das Nießbrauchrecht erst mit Ableben des Nießbrauch-Berechtigten. Ein Nießbrauchberechtigter kann allerdings nach ein paar Jahren sagen, dass er diesen Nießbrauch nicht mehr möchte, also einerseits nicht mehr in der Immobilie wohnen möchte und – aus welchen Gründen auch immer – kein Interesse mehr an der Vermietung und den Mieteinnahmen hat. Hier existiert die Möglichkeit, an den Nießbrauchgeber heranzutreten und zu klären, ob der Nießbrauch gegebenenfalls durch eine Einmalzahlung notariell gelöscht werden könnte. Dass jemand auf sein Nießbrauchrecht verzichtet, ist selten, aber durchaus vorstellbar. Immerhin ist auch die Vermietung einer Immobilie – ob Haus, Wohnung oder Gewerbeobjekt – mit Kosten und persönlichem Einsatz verbunden.
Kann der neue Eigentümer einen Anteil an der erhaltenen Miete fordern?
Soweit das nicht vertraglich geregelt ist, ist diese Konstellation nicht vorgesehen. Eine solche Ausgestaltung würde dem eigentlichen Ansatz der Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis widersprechen. Würde der Nießbrauchgeber die Miete komplett oder auch nur anteilig fordern, würde es sich dabei zwar immer noch um eine Immobilienverrentung, aber nicht mehr um ein Nießbrauchrecht handeln. Das heißt, bei einem derartigen Passus, sprechen wir von einem vollkommen anderen Konzept. Wir von der DEGIV verfolgen diesen Ansatz nicht, zumal er für die verrentungswilligen Verkäufer keine nennenswerten Vorteile bietet und eher mit einer verdeckten Kreditaufnahme vergleichbar wäre.
Wie berechnet sich der Wert eines Nießbrauch-Rechts?
Hier gibt es verschiedene Punkte zu beachten. Der erste Punkt ist der Verkehrswert der Immobilie, bzw. was wäre die Immobilie ohne einen möglichen Nießbrauch oder ein Wohnrecht wert. Festgestellt wird das wie bei einem herkömmlichen Verkauf über das Verkehrswertgutachten. Der zweite Punkt betrifft das Geschlecht der Nießbrauchberechtigten. In der Statistik wird eben noch nicht gegendert. Ausschlaggebend für die Berechnung ist demnach, ob der Nießbraucher weiblich oder männlich ist. Grund für die unterschiedliche Betrachtung von Frauen und Männern ist, dass Frauen tendenziell laut Statistik länger leben und insofern prognostisch eine höhere Lebenserwartung haben, wodurch auch der Abschlag beim Nießbrauch bei Frauen größer ist.
Der dritte Aspekt für die Berechnung des Nießbrauchwertes sind die möglichen Mieteinnahmen bei der Immobilie. Es muss geguckt werden, zu welchem Preis wäre die Vermietung dieser Immobilie möglich. Herangezogen wird dafür der ortsübliche Mietspiegel. Unter Beachtung dieser drei Parameter wird dann genau der Nießbrauch-Wert ermittelt und ein Abzug vom Verkehrswert vorgenommen. Daraus kumuliert wird der Betrag, der bei der Verrentung üblicherweise als Einmalbetrag zur Auszahlung kommt.
Gibt es ein Mindest- oder Maximalalter?
Beim Nießbrauchrecht gibt es kein Mindest- und auch kein Maximalalter. Allerdings gibt es ein empfehlenswertes Alter. Ab einem Alter von 65 Jahren lohnt sich die Verrentung einer Immobilie am meisten, zumal dann der Abschlag zum eigentlichen Verkehrswert der Immobilie nicht mehr so hoch ist wie etwa bei einem 50-Jährigen. Auf der anderen Seite steht, die Tatsache, dass die Verrentungswilligen umso länger etwas von der Kaufsumme haben, je früher sie mit der Verrentung der Immobilie beginnen. Daraus ergibt sich wieder die Empfehlung, die Entscheidung nicht zu lange hinauszuzögern.
Wer übernimmt die Notarkosten?
Hier unterscheidet die Immobilienverrentung auf Nießbrauch-Basis nicht von einem normalen Immobilienverkauf. Auch beim normalen Immobilienverkauf ist es so, dass der Käufer die Kosten vom Notar übernehmen muss. Gleiches gilt bei der Verrentung einer Immobilie. Die peripher entstehenden Kosten für Notar, Gebühren etc. müssen demnach nicht von der Verkaufssumme abgezogen werden.
Kann die Immobilie bei Insolvenz des Käufers gepfändet oder versteigert werden?
Das ist ein sehr, sehr wichtiger Punkt. Die Immobilie kann nicht verpfändet und auch nicht zwangsvollstreckt werden, wenn das Nießbrauchrecht erstrangig im Grundbuch eingetragen ist. Wir bei der DEGIV achten sehr darauf. Für uns ist das der wichtigste, zu beachtende Punkt bei der Verrentung auf Nießbrauchbasis bzw. auch bei allen anderen Verrentungsformen, dass genau dieses Recht im Grundbuch erstrangig eingetragen ist. Grund dafür, dass wir diesen Punkt explizit erwähnen ist, dass wir mitgekriegt haben, dass andere Anbieter von Immobilienverrentungen auf diesen Punkt nicht so viel Wert legen wie wir.
Wann sollte man mit der Planung einer Verrentung beginnen?
Mit der Planung der Immobilienverrentung können man eigentlich schon beginnen, wenn man die Immobilie erwerben. Je früher man sich mit der Thematik beschäftigt und sich bewusst macht, dass die Möglichkeit der Verrentung existiert, desto klarer wird das Bild für die persönliche Altersvorsorge. Zunehmend beobachten lässt sich, dass der Immobilienzyklus durch die Verrentung neu definiert wird. Faktisch bedeutet das, dass ein Immobilienkäufer bereits beim Erwerb weiß, dass er die Immobilie verrenten wird. Das gibt ihm Kalkulationssicherheit in seinen Finanzen und gegebenenfalls auch Spielraum in der Tilgung der Immobilie.
Was passiert, wenn die Immobilie weiterverkauft wird?
Dadurch, dass das Nießbrauchrecht dinglich im Grundbuch abgesichert ist, verändert sich für die Nießbrauchnehmer bei einem etwaigen Weiterverkauf an Dritte gar nichts. Der Erwerber der Immobilie übernimmt die Konstellation eins zu eins und hat natürlich keinen Zugriff auf die Immobilie, kann nicht einziehen und darf vom Nießbrauchender auch keine Miete verlangen – lebenslänglich.
Sie wollen mehr erfahren?
Wir hoffen, Ihnen mit diesen Antworten viele hilfreiche Informationen an die Hand gegeben zu haben. Möglicherweise haben wir auch Ihr Interesse geweckt, Ihre Immobilie zu verrenten und von den Vorzügen dieses Konzepts zu profitieren. Unsere zertifizierten Verrentungsexperten informieren Sie gerne ebenso ausführlich wie verständlich. Wir zeigen Ihnen die Möglichkeiten auf, mit denen Sie Ihren wohlverdienten goldenen Lebensabschnitt genießen.
